مشارکت در ساخت با شرکت پروژه؛ چرا هر پروژه یک شرکت مستقل می‌خواهد

مشکل همیشگی: حساب‌هایی که از هم جدا نیستند

در قرارداد رایج مشارکت در ساخت، مالک زمین را می‌دهد و سازنده ساخت را به عهده می‌گیرد؛ سهم هرکدام معمولاً به‌صورت درصدی از متراژ نوشته می‌شود. اما پول ساخت، پیش‌فروش و هزینه‌های جاری اغلب از حساب‌هایی می‌گذرد که به چند پروژه تعلق دارند. وقتی یکی از پروژه‌ها کند شود، بقیه هم آسیب می‌بینند.

برای مالک زمین در مازندران، که زمینش اغلب تنها دارایی بزرگ خانواده است، این یعنی ریسکی که در متن قرارداد دیده نمی‌شود.

شرکت پروژه چه چیزی را تغییر می‌دهد؟

در مدل شرکت پروژه، برای هر ساختمان یک شرکت جدا تشکیل می‌شود. زمین، سرمایه، هزینه و فروش همان پروژه در همان شرکت ثبت می‌شود و با پروژه‌های دیگر مخلوط نمی‌شود. مالک زمین می‌تواند به‌جای سهم متراژی، سهامدار همان شرکت باشد.

این ساختار، گزارش‌دهی را ساده‌تر می‌کند: هر هزینه به یک پروژه تعلق دارد و هر سهامدار می‌داند پولش کجاست. آژیانه همین مدل را برای پروژه‌های توسعهٔ خود به کار می‌برد.

سهم مالک زمین چطور تعیین می‌شود؟

عدد ثابتی برای همهٔ زمین‌ها وجود ندارد. سهم مالک به ارزش کارشناسی مستقل زمین، ظرفیت ساخت طبق ضوابط، هزینهٔ برآوردی ساخت و آوردهٔ هر طرف بستگی دارد. هر کسی پیش از مطالعهٔ زمین درصد قطعی پیشنهاد کند، عددی می‌دهد که پشتوانه ندارد.

به همین دلیل، مطالعهٔ ظرفیت زمین پیش از هر قول انجام می‌شود: دسترسی، کاربری مجاز، بازار و سناریوهای توسعه.

اگر هزینهٔ ساخت بالا برود؟

افزایش هزینه در ساخت طبیعی است، به‌ویژه در بازار امروز مصالح. آنچه اختلاف را جلوگیری می‌کند، سازوکاری است که از پیش در قرارداد نوشته شده باشد: چه کسی افزایش را تأیید می‌کند، چطور تقسیم می‌شود و با چه گزارشی اثبات می‌شود.

کنترل هزینه در شرکت پروژه بر پایهٔ بودجهٔ مصوب، پرداخت مرحله‌ای و حسابرسی است، نه بررسی فاکتور به فاکتور.

پیش از امضا، این‌ها را بخواهید

گزارش مطالعهٔ ظرفیت زمین؛ برآورد تاریخ‌دار هزینه و زمان؛ نحوهٔ تشکیل شرکت پروژه و ترکیب سهام؛ شیوهٔ گزارش‌دهی؛ سازوکار افزایش هزینه؛ و مسیر خروج هر طرف. قرارداد را پیش از امضا با وکیل مستقل بررسی کنید.

ادامه

• سه مسیر همکاری با آژیانه
• امکان‌سنجی و ارزیابی زمین
• درخواست ارزیابی زمین
• تهاتر مصالح و خدمات با واحد ساختمانی؛ چه زمانی برای هر دو طرف منطقی است
• پیش از خرید آپارتمان در محمودآباد، این پرسش‌ها را بپرسید

نویسنده: دکتر حسن طاهری، معمار و توسعه‌گر، هم‌بنیان‌گذار آژیانه