المشكلة المتكررة: حسابات غير منفصلة
في عقد الشراكة في البناء المعتاد، يقدّم المالك الأرض ويتولى المنشئ أعمال البناء، وتُكتب حصة كل طرف عادةً نسبةً مئوية من المساحة المبنية. لكن أموال البناء والبيع على الخارطة والمصاريف الجارية تمرّ في الغالب عبر حسابات تعود إلى عدة مشاريع. وحين يتباطأ أحد المشاريع، تتضرر بقية المشاريع أيضًا.
وبالنسبة إلى مالك الأرض في مازندران، الذي تكون أرضه في الغالب الأصل الكبير الوحيد للعائلة، فهذا يعني مخاطرة لا تظهر في نص العقد.
ماذا تغيّر شركة المشروع؟
في نموذج شركة المشروع (SPV)، تُؤسَّس شركة منفصلة لكل مبنى. وتُسجَّل في هذه الشركة أرض المشروع ورأس ماله وتكاليفه ومبيعاته، ولا تختلط بمشاريع أخرى. ويمكن لمالك الأرض أن يكون مساهمًا في هذه الشركة بدلًا من حصة من المساحة المبنية.
تجعل هذه البنية رفع التقارير أبسط: فكل تكلفة تعود إلى مشروع واحد، ويستطيع المساهم أن يرى مسار الأموال بوضوح أكبر. وتعتمد أژيانه هذا النموذج في مشاريعها التطويرية.
كيف تُحدَّد حصة مالك الأرض؟
لا يوجد رقم ثابت لجميع الأراضي. فحصة المالك تعتمد على تقييم خبير مستقل للأرض، والطاقة الاستيعابية للبناء وفق الضوابط، وتكلفة البناء التقديرية، وما يقدّمه كل طرف. ومن يقترح نسبة نهائية قبل دراسة الأرض فهو يعطي رقمًا لا سند له.
ولهذا تُجرى دراسة الطاقة الاستيعابية للأرض قبل أي وعد: الوصول، والاستخدام المسموح، والسوق، وسيناريوهات التطوير.
وإذا ارتفعت تكلفة البناء؟
ارتفاع التكلفة أمر طبيعي في البناء، ولا سيما في سوق مواد البناء اليوم. وما يمنع الخلاف هو آلية تُكتب في العقد مسبقًا: من يوافق على الزيادة، وكيف تُوزَّع، وبأي تقرير تُثبَت.
ويمكن تعريف ضبط التكلفة في شركة المشروع على أساس ميزانية معتمدة ودفعات مرحلية وتدقيق؛ وتُحدَّد التفاصيل في عقد كل مشروع، حتى لا يلزم النقاش فاتورةً فاتورةً في منتصف العمل.
قبل التوقيع، اطلبوا ما يلي
تقرير دراسة الطاقة الاستيعابية للأرض؛ وتقديرًا مؤرَّخًا للتكلفة والمدة؛ وطريقة تأسيس شركة المشروع وتركيبة الأسهم؛ وأسلوب رفع التقارير؛ وآلية زيادة التكلفة؛ ومسار خروج كل طرف. وراجعوا العقد مع محامٍ مستقل قبل التوقيع.
أسئلة شائعة
هل يمكن لمالك الأرض أن يكون مساهمًا في شركة المشروع؟
نعم، إذا اتُّفق على ذلك في عقد المشروع نفسه: تدخل الأرض إلى الشركة بتقييم خبير، ويملك المالك أسهم هذه الشركة بدلًا من حصة من المساحة المبنية.
كم تبلغ حصة المالك في الشراكة في البناء في مازندران؟
لا يوجد رقم ثابت؛ فهي تعتمد على قيمة الأرض وطاقة البناء والتكلفة وما يقدّمه الطرفان، وتُحدَّد بعد دراسة الأرض نفسها.
هل تضمنون عائدًا؟
لا. تُقدَّم التقديرات الاقتصادية مع افتراضاتها وتاريخها وسيناريوهها.
اطلب ملف المشروع
للاطلاع على المخطط والحالة والشروط الحالية لمشروع بعينه، تواصل مع أژيانه. كل ما في هذه الصفحة معلومات عامة وليس قائمة أسعار ولا عرضًا.
تحدث معنا عبر واتسابصفحة التواصل